Hochschulstädte, Wohnen

Nebenkosten

Von: Renate | 24.07.2008 18:20:01
Re: Nebenkosten
Bei Wohnungen spricht man aber auch von der Produkt-Theorie.
Das bedeutet, dass die Summe (das Produkt) aus Netto-Kaltmiete, kalten Nebenkosten und Heizkosten entscheidend ist.

Kleine und private Vermieter legen meist nur die verbrauchsabhängigen Nebenkosten um, die fixen umlagefähigen Nebenkosten kalkulieren sie bei der Nettokaltmiete mit ein.
Große Wohnungsbaugesellschaften und gewerbliche Vermieter führen eben alles einzeln auf, was nach der Betriebskostenverordnung möglich ist.

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Von: tinavollmer | 24.07.2008 19:02:19
Re: Nebenkosten
Renate schrieb:
-------------------------------------------------------
> Kleine und private Vermieter legen meist nur die
> verbrauchsabhängigen Nebenkosten um, die fixen
> umlagefähigen Nebenkosten kalkulieren sie bei der
> Nettokaltmiete mit ein.

das stimmt so nicht. denn für die vermieter wäre das äusserst dumm, das zu tun.
die kaltmiete muss ja vom vermieter versteuert werden - wenn da die "fixen umlagefähigen nebenkosten" (was soll das eigentlich sein? sowas gibt's nicht!) mit drin wären, müssten diese ja auch versteuert werden...
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Von: Renate | 24.07.2008 20:41:53
Re: Nebenkosten
Versteuerung -> Einnahmen minus Ausgaben.
Somit ist es völlig gleich, ob ich gewisse Kosten in der Miete miteinkalkuliere oder umlege.
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Von: tinavollmer | 25.07.2008 01:54:46
Re: Nebenkosten
Renate schrieb:
-------------------------------------------------------
> Versteuerung -> Einnahmen minus Ausgaben.
> Somit ist es völlig gleich, ob ich gewisse Kosten
> in der Miete miteinkalkuliere oder umlege.

was meinst du mit "gewisse kosten"?
umlegbare betriebskosten in die kaltmiete zu nehmen wäre buchhalterischer schwachsinn, da es sich um "laufende kosten" handelt - sie treten auf, werden auch ausgeglichen (über die betriebskostenvorauszahlung und deren abrechnung) und haben mit den einnahmen nichts zu tun.

versteuert werden die einnahmen.
welcher vermieter soll so blöd sein seine vorauszahlungen (z.b. grundsteuer, versicherungen, wasser-grundgebühr, putzfrau, hausmeister usw.) über die kaltmiett-einnahmen selbst versteuern zu wollen?

sorry renate, aber ich glaub du verwechselst da so sachen wie "absetzen" und "abschreiben" und "abrechnen".
versteuert wird der reingewinn. und der beinhaltet eben KEINE nebenkosten.
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Von: Renate | 25.07.2008 02:56:43
Re: Nebenkosten
Schon einmal eine wunderschöne Einnahme-/Überschussrechnung gemacht?
Was verstehst du unter "laufende Kosten"

Einnahmen
Kaltmiete
Nebenkostenvorauszahlung
Heizkostenvorauszahlung

Ausgaben
Abschreibung
Reparaturen
Grundbesitzabgaben
Versicherungen
Müllabfuhr
Wasser- und Abwassergebühren
Heizmaterial
...


Und somit ist steuerlich völlig gleichgültig, wo ich welche (mietrechtlich) umlagefähige Kosten hinpacke.

Alles, was ich vom Mieter bekomme, sind Einnahmen.
Alles, was ich fü die Wohnung aufwende, sind Ausgaben.
Was übrigbleibt, ist der Gewinn aus Vermietung und Verpachtung.


Vielleicht will der Vermieter nicht, dass der Mieter den Wert seiner Immobilie kennt. Also packt er die Grundsteuer in die Nettokaltmiete. Legt er sie aber über die Betriebskosten um, müsste er ja auf Anforderung seinen Steuerbescheid zeigen.
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Von: Ich bin's | 27.07.2008 23:22:56
Re: Nebenkosten
also wenn ich das jetzt richtig verstehe sind die angegebenen NK keine fixkosten, sondern können je nach verbrauch des mieters variieren, oder?
da ich mir auch gerade wohnungsübersichten anschaue sind mir die unterschiede auch aufgefallen. da ist zum beispiel eine wohnung, die weniger qm hat allerdings mehr nebenkosten.
so kann ich also bei behutsamer nutzung von wasser, strom etc. darauf hoffen noch geld zurück zu bekommen? aber hausmeisterkosten oder müllbeseitigung (s.u.) zum beispiel sind fixkosten, oder? kann mir nicht vorstellen wie man meinen müll berechnen will..........

ach ja, vielleicht kann mir das auch nochmal jemand erklären:

Nebenkosten Vorauszahlung:
Nebenkosten enthalten: Hausmeisterleistung, Hausreinigung, Kabelanschluss, Heizung (30% Fläche / 70% Belegung), Wasser-/Kanalgebühren, Strom (20% Fläche / 80% Belegung), Oberflächenwasserabgaben, Müllbeseitigung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung, Fahrstuhlkosten, Wartung Feuerlöscher. Abrechnung erfolgt 1 mal jährlich.
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Von: woodstock | 28.07.2008 11:28:48
Re: Nebenkosten
einen Teil der NK kann man beeinflussen, leider aber nur einen geringen!

Z. B. Müll, hier schreibt die Kommune üblicherweise die Mülleimergröße vor, auch wenn man persönlich wenig Müll verursacht.

Heizung/Warmwasser, Warmwasser geht üblicherweise nur nach Verbrauch, die Heizung hat aber einen fixen Anteil der sich nur nach den qm richtet (quasi alleine dafür das überhaupt eine Heizung zur Verfügung steht) ein weiterer teil ist dann verbrauchsabhängig.

Umgelegte Hausmeistertätigkeiten, Winterräumdineste, Grundsteuer, Kabelanschluß usw. sind immer fix.
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Von: calgon | 28.07.2008 11:51:05
Re: Nebenkosten
Hallo,

also, normalerweise werden Kosten für Strom nicht vom Vermieter abgerechnet. Es ist normalerweise so üblich, dass sich der Mieter selbst bspw. bei den Stadtwerken für Strom anmeldet u. einmal im Jahr wird der Strom von denen dann abgelesen. Während des Jahres bekommt man direkt von den Stadtwerken monatlich eine Rechnung mit ner Abschlagszahlung, die dann nach einem Jahr mit dem tatsächlichen Verbrauch verglichen wird und man kommt eine Abrechnung, nach der man entweder ein Guthaben hat oder eben aber nachzahlen muss.

An den Heizkörpern sind meistens so ne Art Röhrchen dran, die den Verbrauch messen, diese werden dann beispielsweise von der Firma Minol einmal im Jahr abgelesen. Der Vermieter bekommt dann die Endabrechnung u. errechnet dann das evtl. Guthaben (das sich aus den Vorauszahlungen der Nebenkosten) ergibt oder eben aber eine Nachzahlung.

Den Winterdienst als Fixkosten zu bezeichnen ist quatsch! Schließlich weiß der Vermieter doch im Voraus nicht, wie oft es schneit u. wie oft Winterdienst sein muss! Das kann auch "nur" anschließend, am Ende des Jahres ermittelt werden. Auch die Hausmeisterkosten können variieren, muss aber nicht, manchmal sind diese tatsächlich fix!

Mit dem Müll verhält es sich meistens so, dass der Vermieter die gesamten Müllgebühren auf die Köpfe, die im Haus wohnen, verteilt. Da ist es egal, ob man beispielsweise Wochenendheimfahrer ist u. nie Besuch bekommt u. kaum Müll verbraucht.

Die Gebühren für Wasser gehen meistens auch pro Kopf! Da ist es egal ob man wenig verbraucht oder nicht! Wobei, wenn alle Mieter in dem Haus sparsam sind, ist es natürlich für einen selbst auch günstiger!

Wieso Kabelanschluss in den Nebenkosten sein sollen, verstehe ich auch nicht. Da verhält es sich normalerweise genauso wie mit den Stromkosten! Da kann sich der Mieter selbst bei Kabel Deutschland für anmelden oder auch nicht u. bekommt dann von Kabel Deutschland direkt seine Rechnung. GEZ-Gebühren muss auch jeder selbst anmelden u. zahlen u. gehen nicht über den Vermieter. Schließlich gibt es Menschen, die gar keinen Fernseher haben u. wollen u. dann kann man die doch nicht pauschal dazu verdonnern, Gebühren für Kabelfernsehen zu zahlen!

Es gibt Vermieter, die beispielsweise nur eine einzige Wohnung in ihrem eigenen Haus vermieten, die eine Pauschale für Nebenkosten verlangen u. niemals eine Abrechnung erstellen. Oftmals bieten diese Vermieter tatsächlich hierbei noch Gebühren für Kabelfernsehen u. beispielsweise Internet/Telefon etc. pp. an, weil sie dieses eh in ihrem Hause haben. Oftmals ist das wirklich günstig. Nachteil für die Vermieter ist nur, dass es Mieter gibt, die tatsächlich dann verschwenderisch mit Strom, Wasser u. Heizung umgehen.
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Von: tinavollmer | 28.07.2008 12:18:18
Re: Nebenkosten
Renate schrieb:
-------------------------------------------------------
> Schon einmal eine wunderschöne
> Einnahme-/Überschussrechnung gemacht?

klar, mach ich ständig *g*

> Einnahmen
> Kaltmiete
> Nebenkostenvorauszahlung
> Heizkostenvorauszahlung

betriebskostenvorauszahlungen (betriebskosten diverse und heizkosten) sind keine EINNAHMEN sondern durchlaufende posten - das geld muss ja vom vermieter/eigentümer bzw. der hausverwaltung ausgelegt werden. darum läuft das normalerweise nicht als einnahmen sondern bleibt aussen vor.

> Ausgaben
> Abschreibung
> Reparaturen
> Grundbesitzabgaben
> Versicherungen
> Müllabfuhr
> Wasser- und Abwassergebühren
> Heizmaterial
> ...

abschreibung sind keine ausgaben *hinweis*
reparaturen muss man unterscheiden nach instandhaltung und nach reparaturen die durch mieter verursacht werden (dazu das stichwort "kleinstreparaturenklausel"winking smiley.
"grundbesitzabgaben" (hier ist wohl die grundsteuer gemeint) gehört zu den umlegbaren betriebskosten.
versicherungen gehören zu den umlegbaren betriebskosten.
müllabfuhr ist sehr unterschiedlich - hier im landkreis ludwigsburg machen die mieter da selbst ihre verträge.
wasser- und abwasser sowie grundgebühr fürs wasser gehören zu den umlegbaren betriebskosten (wird üblicherweise nach verbrauch abgerechnet).
heizmaterial gehört zu den umlegbaren betriebskosten (siehe oben).

wer die umlegbaren betriebskosten bzw. die betriebskostenvorauszahlungen als einnahmen aus VV unbedingt mit reinschreiben möchte, macht sich selbst nur das leben schwer - was letztendlich bei der betriebskostenabrechnung steht könnte ja völlig anders aussehen (gerade beim wasser z.b. kanns da extreme abweichungen geben).

>
>
> Und somit ist steuerlich völlig gleichgültig, wo
> ich welche (mietrechtlich) umlagefähige Kosten
> hinpacke.
>
> Alles, was ich vom Mieter bekomme, sind
> Einnahmen.
> Alles, was ich fü die Wohnung aufwende, sind
> Ausgaben.
> Was übrigbleibt, ist der Gewinn aus Vermietung und
> Verpachtung.
>
>
> Vielleicht will der Vermieter nicht, dass der
> Mieter den Wert seiner Immobilie kennt. Also packt
> er die Grundsteuer in die Nettokaltmiete. Legt er
> sie aber über die Betriebskosten um, müsste er ja
> auf Anforderung seinen Steuerbescheid zeigen.
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Von: tinavollmer | 28.07.2008 12:21:11
Re: Nebenkosten
Renate schrieb:
-------------------------------------------------------
> Vielleicht will der Vermieter nicht, dass der
> Mieter den Wert seiner Immobilie kennt. Also packt
> er die Grundsteuer in die Nettokaltmiete. Legt er
> sie aber über die Betriebskosten um, müsste er ja
> auf Anforderung seinen Steuerbescheid zeigen.

auf dem steuerbescheid ist der wert der immobilie nicht angegeben - das sollte also wirklich nicht das problem sein. rückschlüsse auf den wert der immobilie lassen sich aus der höhe der grundsteuer auch nicht ziehen, der hebesatz kann nämlich auf der einen strassenseite ein komplett anderer sein als auf der anderen.

gerade bei der grundsteuer wird aber klar, warum man diesen durchlaufenden posten NICHT unter einnahmen verbuchen sollte, nämlich weil man dann ja doppelt steuer zahlen müsste - einmal die steuer an sich und dann zusätzlich noch die steuer auf die einnahmen. schwachsinn also.
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